据意大利法律资讯网站 Diritto.it 11 月 2 日报道，罗马法院（Tribunale di Roma）2026 年 10 月 26 日作出第 14828 号判决，处理了一个买新房的人常会碰到的问题：开发商自己起草的公寓规约（regolamento condominiale），是不是对所有买房人都有约束力？法院的回答是：要看买房人有没有真正同意过这份具体的规约。
案情是：一家建筑公司是一栋楼的原始业主，2008 年 10 月起草并登记了一份公寓规约。后来业主大会以多数票删除了规约第 8 条（关于缴费办法），建筑公司起诉，称规约由其起草、已经登记并在各单元的售房合同中被援引，属于「合同型规约」，改动必须全体一致同意。审理中查明，有一部分业主的购房合同是在 2007 年至 2008 年头几个月签订和登记的，也就是规约还没写出来之前；他们在合同里只是笼统承诺将来接受开发商起草的规约，此后也没有明确表示同意，而楼盘成立业主共管后，这份规约也从未经业主大会通过，无论是全体一致还是多数。
法院认为，承诺「接受一份还不存在的规约」，不能视为提前批准，只能理解为委托开发商起草、并承诺在起草后再予批准；在没有全体业主接受的情况下，这份规约不能算有效成立的合同型规约。至于第 8 条曾在 2017 年通过调解协议修改、并经业主大会一致通过，法院认为这只涉及单独一条，补救不了整份规约本身的效力缺陷。最终法院驳回建筑公司的诉讼请求，支持了部分业主的反诉，宣布这份 2008 年的规约无效，并判建筑公司承担业主一方的诉讼费用。
报道同时引述了最高法院（Cassazione）此前的两项判例：2020 年第 3058 号判决认为，只有购房合同具体援引一份已经存在的规约，这份规约才成为每份合同的一部分；2016 年第 16321 号判决则认为，如果买房人在购房合同中给开发商出具了专门授权书（procura speciale），委托其按全体买房人在合同里已经接受的条件起草规约，那么由开发商以买房人名义订立并存档的规约是有效的。
需要提醒：这是罗马法院的一审判决，只对本案当事人有约束力，可能被上诉，不构成普遍适用的规则；每栋楼的结论取决于购房合同的具体措辞、规约起草和登记的时间、以及业主大会是否表决通过过。买新房或已经因为公寓规约产生争议的读者，建议把购房合同（rogito）和规约交给公证人、律师或公寓管理员（amministratore di condominio）具体核对，以法院与官方文本为准。
