据意大利法律专业网站 Diritto.it 9 月 18 日刊出的判例解读，罗马一家法院（Tribunale）近日审结了一起住宅租赁纠纷：租客入住几个月后，房子的供水系统和热水器接连出问题，热水时有时无，多处水压不足。租客多次向房东反映，房东也叫过相熟的技师，但因设备老旧，修理始终没有效果；与此同时，租客一直拿不到热水器的设备手册（libretto），而没有这份法定文件，专业公司无法上门做定期维护。租客几次要求换新，房东先是表示同意，后来改了主意并委托了律师，租客遂向法院起诉，要求更换燃气热水器、修复漏水造成的墙面损坏，并在备位请求中要求减租。
庭审中双方各执一词。房东主张房子交付时状况良好，租客当初也确认可以正常使用，问题出在租客没有做好清洗滤网、花洒一类的日常维护。法院委托的技术鉴定则查明：热水器确实间歇性工作，设备手册缺失，此前也没有做过维护，而这些都不能归责于租客；至于地板污渍、墙皮脱落等其他问题，鉴定认为程度轻微，不影响房屋整体使用。
报道介绍的判决结果是：法院认定房东负有使房屋保持约定用途所需状态的义务，不更换热水器构成违约，遂判令更换设备；墙体等损害因程度轻微且与未做大修无因果关系，未予支持。在减租部分，法院适用民法典第 1584 条，按故障有据可查的整个期间减租 10%，核定应退还租客 3520 欧元并加算利息，同时明确在热水器换新之前，租客每月可从租金中扣减 160 欧元。此外房东还须承担诉讼费、鉴定费，以及因未参加调解程序而应缴的罚款。
从规则层面看，这篇解读梳理的依据是几条常见条文：民法典第 1576 条第一款规定，租赁期间只有「小修」由租客负担，其余维护责任在房东，而该条的前提是故障发生在签约之后——如果是签约前就存在的瑕疵，适用的是第 1578 条的担保责任。房东的修缮义务自收到租客通知之时产生。文中还援引最高法院（Cass. civ., sez. III, 1982 年 2 月 9 日第 772 号）的立场：住宅内配备的热水器一类设备，若因正常老化而非租客不当使用需要修理或更换，费用由房东承担；当这类故障明显影响房屋使用时，租客有权依第 1584 条按比例减租，直至设备恢复正常。
需要提醒读者两点。第一，这是一审法院对个案作出的判决，法律效力只及于本案当事人，不能当成「热水器坏了一律减租 10%」的普遍规则；第 1584 条讲的是「按比例」，减多少要看故障对居住的实际影响。第二，实务中最要紧的是留痕：报修用挂号信或 PEC 等可留证据的方式书面提出，保留设备手册、维护记录和维修单据，不要自行停缴房租——自作主张扣款在缺乏判决支持时可能被认定为违约。具体情况请以法律正式文本为准，可向工会系统的租客协会（如 SUNIA、SICET、UNIAT）、CAF 或执业律师咨询。
