常见合同类型

4+4（contratto libero）：期限 4 年，到期自动续 4 年，租金自由约定，最常见的长租形式。

3+2（contratto concordato）：租金按当地协议标准，期限 3 年 + 续 2 年，房东可享税收优惠，租客租金通常更低，部分城市补贴也与之挂钩。

过渡性合同（transitorio）：最长 18 个月，需有正当的临时性理由（工作外派、短期学习等），不能用来规避长租规则。

学生合同（per studenti universitari）：面向在校生，期限 6 个月至 3 年。

看到"不签合同、只收现金"的出租，直接放弃——你将没有任何法律保护，也办不成 residenza。

合同必须登记（registrazione）

超过 30 天的租约必须在签订后 30 天内到税务局（Agenzia delle Entrate）登记，可线上办理，登记义务在房东，但双方都可以办、都可能被追责。

登记费用与印花税通常双方各半（选择 cedolare secca 定额税制的房东，登记费和印花税免除）。

登记完成后你会拿到登记回执，这是办理 residenza、申请租房补贴、向雇主或警察局证明住址的关键文件——务必向房东索取副本并自己保存。

未登记的合同法律上无效（房东无法据此主张租金），也让你无法完成一系列后续手续。

押金、租金与费用怎么算

押金（deposito cauzionale）通常不超过 3 个月租金，法律规定应按法定利率计息，退租时连本带息返还（扣除确有的损坏赔偿）。

分清"净租金"与"含杂费"：spese condominiali（公寓管理费）通常由租客承担日常部分，房东承担大修与特别工程；水电燃气网络一般由租客自行开户或按实际用量分摊。签合同时把包含项写进合同附件。

房东要求现金、不给收据的部分租金属于逃税安排，租客在纠纷中会非常被动，不建议接受。

签完之后：办居住登记（residenza）

拿着登记好的合同、居留、证件到居住地市政府（Comune）申请居住登记，之后市政府会派员上门核实居住事实。

residenza 是居留更新、长居申请、入籍年限计算的基础，也关系到家庭医生注册、身份证办理、子女入学——租房定下来后尽快办。

房东以"不想麻烦"为由拒绝配合办 residenza 的，是重要的风险信号，签约前就要谈妥。

退租与提前解约

租客通常可在合同约定或法定通知期（一般 6 个月）前以挂号信提前解约，需有正当理由或合同明确允许（gravi motivi 条款）。

退租时双方共同验房，最好在入住时就拍照留证并写入交接单，避免押金争议。

合同结束后需办理解约登记（risoluzione），否则登记状态仍在，可能产生后续税费与责任。