据意大利《24小时太阳报》（Il Sole 24 Ore）8月21日的梳理，上周利沃诺（Livorno）一名56岁女性在自家三楼阳台上时阳台坍塌身亡，让「公寓楼里到底谁该管阳台」这个问题重新摆到台面上。司法机关正在还原事发经过、调取楼宇管理档案以评估责任，该楼的公寓管理员（amministratore di condominio）目前已被列入被调查人名册；调查尚未结束，任何责任都还没有认定。撇开这起具体事故，报道梳理了一套对每个住公寓的人都用得上的规则：管理员对共有部分负责，业主对自家私有部分负责，两者不能互相顶替。
分界线在于共有部分（parti comuni）与私有部分（parti private）。全国公寓管理员协会（ANACI）全国研究中心法律协调人里乔（Edoardo Riccio）说明，外挑阳台（balcone aggettante）是业主的私有财产，管理员无权替它签维修合同，业主大会也无权决定动工；但如果阳台下方等处存在属于共有的装饰部件，就该由管理员提请业主大会表决处理——提请了不等于一定通过。ANACI 全国主席布雷利（Francesco Burrelli）补充说，管理员是整栋楼外壳的「担保人」，但只能在共有部分动手：一旦得知有危险，比如摇摇欲坠的檐口构件需要拆除，他会立即介入；可要真正修复，必须经业主大会批准，现实中即便市政府下了强制令，特别维修的决议也常常一拖数年。
管理员做不了私有部分的维修，法律要求他做的是把危险隔开、把话说到。里乔说，具体做法是通知全体业主，并在阳台下方拉起围挡，保证通行安全；如果业主长期对自家阳台不闻不问，管理员有权对其提起诉讼。罗马第三大学刑法副教授、刑事律师皮瓦（Daniele Piva）区分了两种情形：日常维修若没有足够资金、或业主之间谈不拢，管理员可能确实无法动工；但涉及紧迫危险的特别维修，管理员必须履行勤勉与监督义务出面处理——例如请消防队来做阳台的安全处置、设置危险警示牌、封闭有塌落风险的公共空间。按《民法典》，管理员对共有部分的良好维护和危险时的介入负有担保地位，其行为在刑事和民事两条线上都要担责；责任若成立，刑事上可构成《刑法》第589条的过失致人死亡罪，最高可判5年监禁，民事上则是对第三人财产与非财产损害的赔偿——这也是管理员普遍投保责任险的原因。
判例给出的归属划分很清楚：最高法院（Corte di cassazione）2004年第14576号与2020年第7042号判决认定，外挑阳台是住宅单元的延伸，属于单个业主的专有财产，维修费用与安全处置由该业主承担；阳台一旦出现明显老化迹象，业主本人有义务修复。相反，如果损坏发生在正面装饰板（frontalini）、栏杆或其他带装饰功能的部件上，按最高法院民事二庭2018年10月29日第27413号裁定，这些可被视为共有部分，应由管理员出面处理，费用按一般标准由全楼分摊。需要提醒的是，最高法院的判决直接约束的是各自案件的当事人，但它们体现的裁判方向是各级法院和公寓管理实务通常参照的依据。
给读者的实用提示：华人家庭无论是买房自住还是租房经营，阳台出现渗水、开裂、钢筋外露、栏杆松动等情况，都不要拖——先自费请有资质的技术人员（geometra 或 ingegnere）检查并留存书面报告，属于共有部件的再正式书面通知管理员，要求列入业主大会议程。租客发现问题应立刻书面通知房东与管理员。具体责任划分与费用分摊以《民法典》条文和法院裁判为准，涉及争议或已经收到市政府整改令的，建议咨询公寓管理员协会（ANACI）成员管理员、专业技术人员或律师，不要仅凭邻居的经验行事。
