据意大利《24小时太阳报》法规税务频道报道，意大利最高法院（Corte di Cassazione）在第13618/2026号裁定中明确了一个每年夏天都会在公寓楼里引发争执的问题：把楼前共有人行道的一部分出租给底楼餐馆摆桌椅，业主大会用普通多数通过决议就可以，不需要特别多数。
这起案子起于一名女业主对业主大会决议的异议。该决议批准把公寓共有人行道中位于底楼餐馆门前的那一段，在夏季按5个月的期限出租出去。这名业主认为，出租改变了共有物的用途，因此必须获得参与人数四分之五、并且代表楼房价值四分之五的赞成票才算通过。她在下级审级败诉后上诉到最高法院，理由是每年有5个月拿桌椅占着共有物，等于长期剥夺了其他业主的自由使用；她还援引民法典第1575条，该条把租赁物的自由、完整使用权交给了承租人。
最高法院驳回了这一主张，理由是临时占用涉及的是共有物的“使用”，用途本身并没有改变。法官援引了既有的裁判方向：民法典第1120条所说的“创新”（innovazioni）与第1102条所说的“改变”（modificazioni），无论从客观还是主观角度都不是一回事——前者是改动共有物本质的改造工程，须由业主大会以特别多数体现的集体利益来决定；后者是单个业主为了更好、更方便、更合理地使用共有物而享有的权能，不以一般利益为前提。裁定中提到的先例包括第20712/2017号和第3440/2022号判决。
落到本案的具体事实上，法院看重三点：占用是临时的，且时间不长（每年5个月）；住户在人行道上的通行得以保留，专门留出了1.5米宽的通道；这些限制被写进了租赁合同，因而对承租人产生约束。三者合起来，共有物并没有被“改造”。
给读者的提示：这是最高法院（合法性审级）针对一起具体纠纷作出的裁定，确立的是裁判方向，不等于所有楼都能照搬——占用时间长短、有没有留出通行空间、限制是否写进合同，都会改变结论，公寓规约（regolamento di condominio）如果另有禁止性条款，仍以规约为准。还要注意，本案涉及的是属于公寓共有的那段人行道（marciapiede condominiale），与占用市政公共道路是两回事，后者另有各自的行政规则。开餐馆、酒吧的读者遇到具体情况，请以裁定和法规官方文本为准，并事先咨询律师、公寓管理人（amministratore di condominio）或所在行业协会。
